ВИДЫ ИПОТЕКИ
преимущества и недостатки

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника. Но кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право реализации данного имущества. Суть ипотеки проста - залогодатель соглашается с тем, что если он не выполнит свои обязательства по договору, его недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Ипотечный кредит — разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества. Он может быть выдан как под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, так и под залог приобретаемого имущества. Его отличительная особенность - это залог: есть залог - есть ипотека, нет залога - нет ипотеки.

Термин «ипотека» (Hypotheke) древнегреческого происхождения. Буквальный его перевод — залог. В древней Греции этим термином назывался столб, который ставился на земле человека, взявшего займ. Если человек, взявший кредит, не возвращал долг, то кредитор имел право забрать себе в собственность застолблённую землю.

Ипотека - это рыночный инструмент кредитования, созданный специально для приобретения недвижимости. Ипотечный кредит можно получить для покупки квартиры, коттеджа, земли и даже для покупки комнаты в коммунальной квартире. Но кредит выдается только тем, кто, по заключению банка, в состоянии погасить его в отведенный период времени.

Ипотека – это долгосрочный кредит на недвижимость со сроком погашения 15 - 20 лет. Ипотечное кредитование дает возможность получить в пользование недвижимость сразу, а стоимость выплачивать постепенно, небольшими платежами на протяжении длительного периода.

Схематично ипотечное кредитование выглядит следующим образом: банк заключает с клиентом кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный). По основному договору банк выдает кредит, по дополнительному берет в залог недвижимое имущество, рыночная стоимость которого, как правило, превышает размер кредита.

ВИДЫ ИПОТЕКИ

Существует множество вариантов классификации видов ипотеки, например, в зависимости от объекта кредитования, в зависимости от представляемых льгот, в зависимости от условий предоставления кредита, в зависимости от способа обеспечения, валюты кредита и другие.

В зависимости от объекта кредитования можно выделить несколько видов ипотеки: на квартиру в новостройке, на приобретение квартиры на вторичном рынке, на загородную недвижимость, на комнату в коммунальной квартире, на долю в жилом помещении.

Самым распространенным из всех ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры. Такие ипотечные кредиты делятся на два типа в зависимости от того, на каком рынке (первичном или вторичном) осуществляется сделка.

Ипотека на квартиру в новостройке в настоящее время является наиболее распространенным видом и широко предлагается банками. Этот вид ипотеки позволяет купить квартиру на этапе строительства. Данный вид ипотечного кредитования является одним из наиболее затратных с точки зрения процентной ставки, но позволяет существенно сэкономить на самой приобретаемой квартире ввиду ее низкой стоимости. Следует иметь в виду, что банки выдают подобные кредиты только под определенный ими список объектов и застройщиков, в добросовестности которых они уверены и с которыми сотрудничают.

Ипотека на вторичное жилье также является распространенным видом. Давно отстроенные и обжитые квартиры привлекают многих покупателей. Этот вид ипотеки подходит людям не желающих рисковать деньгами и связываться с новостройками. Данный вид ипотечного кредитования отличается оптимальным размером процентной ставки, условиями предоставления, быстротой оформления, а также всевозможными подпрограммами, предлагающими ряд льгот для определенных категорий заемщиков.

Ипотека на загородную недвижимость дает возможность приобрести загородный дом или коттедж. Сегодня можно найти интересные предложения, позволяющие приобрести комфортное жилье по приемлемым ценам и в более благоприятной экологической обстановке. Выдача данного вида ипотеки является для банков более рискованной, чем выдача кредита на вторичное жилье.

Ипотека на комнату в коммунальной квартире также имеет место, особенно в крупных городах. При оформлении данного вида ипотеки заемщику необходимо предоставить нотариально удостоверенный отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности, либо также нотариально удостоверенное заявление - уведомление о том, что предложение от продавца поступало и осталось без ответа. Наиболее охотно этот вид ипотеки банки выдают в случае, если у заемщика уже имеется в данной коммунальной квартире одна или несколько комнат в собственности, и он желает выкупить последнюю, чтобы стать владельцем всей квартиры.

Ипотека на долю в жилом помещении встречается редко, но, тем не менее, также имеет место. Потребность в этом виде ипотеки наиболее часто возникает в результате развода супругов. Банки неохотно выдают данный вид ипотечного кредита, так как велика вероятность притворного характера сделки. Наибольший шанс будет у тех заемщиков, с момента развода которых прошло много времени и бывшие супруги уже создали новые семьи.

В зависимости от представляемых льгот различают следующие виды ипотеки: социальная и коммерческая.

Коммерческая ипотека доступна как юридическим, так и физическим лицам. Как правило, ее выдают людям, не попадающим под какие-либо льготы, но желающим улучшить свои жилищные условия. Этот вид ипотеки уже давно распространен в развитых странах мира. Его цель: дать недвижимость в кредит под собственный залог. Коммерческая ипотека - новое понятие на рынке недвижимости России. Сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития этого вида ипотеки. Следует отметить, что коммерческая ипотека подразумевает достаточно серьезные процентные ставки.

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм. Существует несколько вариантов этого вида ипотеки.

Государственная ипотека для молодой семьи имеет следующие ограничения:
- молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья;
- она должна иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии;
- возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет.
Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение этого вида ипотеки принимают органы исполнительной власти субъекта РФ.

Социальная ипотека для военных направлена на реализацию права военнослужащих на жилье. Суть этого вида ипотеки состоит в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, участвующего в программе, перечисляется некоторая сумма денег, которую он сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране.

Ипотека для малоимущих предусматривает участие государства в покупке жилья. Помощь может быть оказана в предоставлении займа под более низкий процент или в ссуде, которую государство в качестве аванса перечислит кредитору. Но заемщику оставшуюся часть долга придется погашать самому. На этот вид ипотеки могут рассчитывать учителя, врачи и другие категории граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Но чтобы попасть под действие этой программы, они должны документально доказать на это свое право.

В зависимости от условий предоставления кредита существуют следующие виды ипотеки: стандартная или типовая, с переменными выплатами, с нарастающими платежами, «пружинная», ролловерная, без первоначального взноса, с участием, с обратным аннуитетом.

Стандартная или типовая ипотека является наиболее распространённым видом ипотечного кредитования. Сущность данного вида ипотеки заключается в том, что заемщик получает от кредитора определенную сумму денежных средств на приобретение недвижимости, которая впоследствии погашается ежемесячными выплатами. Заемщик также должен с основной выплатой выплачивать и проценты по кредиту назначенные кредитором.

Ипотека с переменными выплатами. При данном виде ипотеки основная выплата и проценты выплачиваются раздельно друг от друга. Например, сначала заемщик выплачивает полностью сумму кредита, после чего производит выплату процентов.

Ипотека с нарастающими платежами предусматривает выплаты, нарастающие на протяжении всего срока погашения кредита. Этот вид ипотеки часто используют владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, исходя из того, что арендные платежи ежегодно будут увеличиваться.

«Пружинная» ипотека предусматривает регулярные равнозначные выплаты в счет погашения долга, например, в течение первого времени погашения заемщиком выплачиваются только проценты, а в последующее время проценты и основной долг. При этом виде ипотеки с осуществлением каждой выплаты происходит снижение суммарного платежа.

Ипотека ролловерная предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки, как правило, на 3 месяца или на 6 месяцев. Согласно этому виду ипотеки для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролловерного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, согласно которой ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.

Ипотека без первоначального взноса возможна в том случае, если заемщик использует под залог уже имеющееся у него жилое помещение, или возьмет другой вид кредита и использует его в качестве первого взноса. Данный вид ипотеки в настоящее время не слишком распространен, так как связан для банка с дополнительным риском.

Ипотека с участием применяется при финансировании доходной недвижимости. При этом виде ипотеки банк, кроме регулярных выплат основного долга и процентов, получает также выплаты, получаемые заемщиком от использования приобретенного им объекта недвижимости.

Ипотека с обратным аннуитетом обязывает кредитора производит периодические выплаты заемщику. При этом виде ипотеки остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.

В зависимости от способа обеспечения ипотека бывает следующих видов: стандартная, объединенная, общая и ипотека чужого имущества.
Стандартная ипотека предполагает наличие одного конкретного обязательства, которое обеспечивается одним объектом недвижимости.
При объединенной ипотеке происходит залог нескольких имущественных объектов для обеспечения одного обязательства.
Общая ипотека предполагает использование нескольких принадлежащих отдельным собственникам объектов для исполнения одного долгового обязательства.
В рамках ипотеки чужого имущества обязательство обеспечивается за счет привлечения имущества третьего лица.

В зависимости от того, какая недвижимость будет передана в залог, различают следующие виды ипотеки:
- в качестве залога используется собственное недвижимое имущество;
- под залог приобретаемого.

Первый вид ипотеки, имеет ряд преимуществ, которые заключаются в более привлекательной процентной ставке и в возможности использовать полученный займ на различные цели. Однако, несмотря на очевидное преимущество, этот вид ипотеки имеет один существенный недостаток – если вы по каким либо причинам не сможет выплачивать долг, то можно лишиться не только вновь полученной недвижимости но и той, которая была заложена.

Второй вид ипотеки ограничивает область применения заемных денежных средств, сводя ее исключительно к приобретению заранее согласованной с кредитной организацией недвижимости. Отсутствие у большинства заемщиков собственной недвижимости, привели к тому, что популярность этого вида несколько выше.

ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕКИ

Главным преимуществом всех видов ипотеки является то, что, вместо долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку недвижимости, возникает возможность уже сейчас жить в новой комнате, квартире, доме или коттедже.

Для большинства семей ипотека единственный шанс обзавестись собственным жильем, избежать съема квартиры, переплаты владельцу недвижимости.

При всех видах ипотеки приобретаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи.

Длительный срок погашения ипотеки делает платежи приемлемыми и относительно необременительными для бюджета семьи. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.

Страхование всех видов ипотеки обязательная процедура, поэтому с уверенностью можно сказать, что ипотечный кредит безопасен как для банка, так и для заёмщика.

Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

НЕДОСТАТКИ ИПОТЕКИ

Самым большим недостатком всех видов ипотеки является так называемая «переплата» за недвижимость, которая может достигать до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. В процессе получения ипотечного кредита заемщику также приходится нести еще и дополнительные расходы, такие как:
- оплата услуг оценочной компании и нотариуса;
- плата банку за рассмотрение заявки на кредит;
- сбор за ведение ссудного счета.

При любом виде ипотеки, если заемщик перестанет оплачивать обязательные платежи, банк может выставить недвижимость на продажу, покрыть свои затраты, а оставшуюся сумму вернуть заемщику.

Сумма кредита, которую может выдать банк, ограничена, с одной стороны первоначальным взносом заемщика, с другой - величиной его доходов. При этом некоторые банки принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой.

В зависимости от банка и объекта недвижимости могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту.

При любом виде ипотеки права на недвижимость ограничиваются лишь фактическим владением, продать, подарить или поменять жилье невозможно пока не будет выплачен кредит.

Если произойдёт дефолт, то есть обесценивание денег, банк может продать недвижимость, а вырученные деньги забрать себе в счёт погашения долга. Несмотря на то, что дефолты происходят не по вине заёмщиков, тем не менее, банки оставляют за собой такое право.

Все неудобства и риски выглядят ничтожными по сравнению с возможностью совсем скоро переехать в собственную квартиру, дачу или дом.